A vistoria de imóvel é o registro do estado de um imóvel no momento da entrada e no momento da saída do inquilino. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não exige um formato específico — mas exige prova: sem a documentação da vistoria, o proprietário não consegue descontar nada da caução e ainda corre o risco de levar a culpa por danos que o inquilino nunca causou. Fazer certo leva uma tarde; fazer errado custa meses de disputa.
Por que a vistoria de entrada vale mais que o contrato
O contrato diz quanto é o aluguel; a vistoria diz em que estado o imóvel foi entregue. É ela que define, na saída, o que é dano do inquilino (descontável) e o que é desgaste natural (não descontável). Sem o registro de entrada, o proprietário não tem parâmetro de comparação — e sem comparação, não há prova. É por isso que a vistoria deve ser feita antes da entrega das chaves, com as duas partes presentes, e assinada por ambas.
Checklist da vistoria de entrada
Percorra o imóvel cômodo por cômodo, fotografando e filmando. O mínimo que deve constar do laudo:
1. Paredes e pintura — trincas, manchas, mofo, textura e cor exata (para comparar retoques).
2. Pisos — riscos, manchas, rejunte, peças soltas ou trincadas.
3. Esquadrias e vidros — portas, janelas, fechaduras funcionando, vidros trincados.
4. Hidráulica — torneiras, registro, descarga, vazamentos aparentes, pressão da água.
5. Elétrica — tomadas, interruptores, luminárias e o quadro de disjuntores.
6. Eletrodomésticos e móveis — funcionamento, estado estético, número de série.
7. Medidores — foto do relógio de água, luz e gás com a leitura do dia da entrada.
8. Áreas comuns — vaga de garagem, portão, interfone, estado do hall (quando fizer sentido).
Duas regras de ouro: use fotos com data e hora gravadas no arquivo (o celular faz isso sozinho) e filme um vídeo contínuo percorrendo o imóvel — é difícil contestar um vídeo que mostra tudo em sequência. No final, um documento de uma página listando as observações, assinado e datado pelas duas partes.
Vistoria de saída: o que pode ser descontado
Na saída, repita o mesmo roteiro e compare lado a lado com a entrada. Só o que mudou para pior além do uso normal é descontável: furos, quebras, manchas de mofo por falta de limpeza, eletrodoméstico danificado, itens sumidos. O desgaste natural — pintura envelhecida, piso com o desgaste de anos de uso, ferragens folgadas — é manutenção do proprietário e não pode sair da caução do inquilino.
A comparação também protege o inquilino: se a parede já tinha a trinca na entrada e foi registrada, ele não paga por ela na saída. Vistoria boa é justa nos dois sentidos.
Entrada × saída — tabela de referência
| Item | Na entrada | Na saída |
|---|---|---|
| Pintura | Cor, textura e estado das paredes | Repintura integral só se danificada além do uso normal; pintura com +4-5 anos é desgaste natural |
| Pisos | Riscos, manchas, rejunte | Quebra ou mancha permanente é dano; desgaste de uso não é |
| Hidráulica | Vazamentos, pressão, descarga | Vazamento novo por mau uso é dano; vedação desgastada é manutenção |
| Elétrica | Tomadas, disjuntores, luminárias | Queima por sobrecarga é dano; substituição de lâmpada é uso normal |
| Eletrodomésticos | Funcionamento + número de série | Danificado = desconto; manutenção por idade = do proprietário |
| Medidores | Leitura do dia da entrada | Diferença de consumo é paga pelo inquilino |
Vistoria, caução e rescisão: o mesmo documento decide tudo
Na entrega das chaves, a vistoria de saída é a base da rescisão do contrato: ela define os descontos da caução, o valor da quitação e evita que a devolução vire disputa. Recomenda-se devolver a caução na entrega das chaves ou em até 30 dias, com recibo de quitação assinado — e as fotos da vistoria guardadas junto. Se um dia o inquilino contestar um desconto, é a comparação entrada × saída que resolve, não a palavra de ninguém.
A vistoria também deve ser prevista no contrato de aluguel: cláusula simples dizendo que o imóvel foi entregue vistoriado e que a saída segue o mesmo procedimento. E para quem administra o imóvel sozinho, sem imobiliária, o registro organizado faz toda a diferença — fotos, leituras e documentos no mesmo lugar.
A vistoria que se sustenta
O segredo não é o laudo caro — é a regularidade: mesma data de referência, mesmo roteiro, fotos datadas, as duas partes assinando. Na Kiso, o histórico do imóvel fica completo do início ao fim: cobranças emitidas, pagamentos recebidos, recibos automáticos e o saldo exato de cada mês. Na hora da rescisão, você sabe quanto está pendente e emite a quitação na mesma tela. Seu primeiro imóvel é grátis para sempre.
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