A rescisão do contrato de aluguel acontece por três caminhos: decisão do inquilino, decisão do proprietário ou inadimplência. Em qualquer um deles, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) define prazos, multas e responsabilidades. Quem ignora essas regras paga caro — ou deixa de receber o que é seu. O roteiro abaixo cobre os três cenários, com os valores que a lei autoriza.
O inquilino pode sair quando quiser — com 30 dias de aviso
O artigo 6º da Lei do Inquilinato garante ao locatário o direito de devolver o imóvel a qualquer momento, desde que avise o proprietário por escrito com 30 dias de antecedência. Nesse caso, ele não paga multa alguma — só os aluguéis e encargos em dia. Se o inquilino entregar as chaves sem cumprir o aviso, a lei manda cobrar multa equivalente a 1 aluguel, proporcional aos dias que ele permaneceu no imóvel depois do vencimento.
Na prática, o aviso por escrito pode ser um WhatsApp com confirmação de leitura ou uma carta com aviso de recebimento (AR). O importante é ter data e registro — na hora de cobrar, é a sua prova.
A multa rescisória: como calcular de verdade
Se o contrato prevê multa por rescisão antecipada — a famosa cláusula de "3 aluguéis" — ela vale, mas proporcional ao prazo não cumprido (artigo 4º). A fórmula é simples:
Multa total ÷ prazo total × meses restantes
Exemplo real: aluguel de R$ 1.500, multa de 3 aluguéis (R$ 4.500), contrato de 30 meses, inquilino saindo no mês 10. Conta: R$ 4.500 ÷ 30 × 20 = R$ 3.000. Cobrar os R$ 4.500 inteiros é abusivo — e o juiz reduz em caso de briga. Duas observações: a multa não se aplica a contrato por prazo indeterminado, e uma cláusula desproporcional (por exemplo, 6 aluguéis de multa) pode ser anulada na Justiça.
Quando o proprietário pode pedir o imóvel de volta
Em contrato por prazo indeterminado, o locador pode denunciar a locação a qualquer momento, com aviso de 30 dias — sem multa. Em contrato por prazo determinado, a retomada só é possível com cláusula de retomada no contrato: a lei (artigo 46) permite exigir o imóvel após 12 meses de contrato, com aviso de 30 dias. E se o imóvel for vendido, o novo comprador pode denunciar o contrato com prazo de 90 dias para desocupação, salvo cláusula de vigência — assunto que deve estar previsto no contrato de aluguel.
Quem rescinde, com o quê — tabela resumida
| Cenário | Exigência da lei | Custo |
|---|---|---|
| Inquilino com aviso de 30 dias | Aviso por escrito (art. 6º) | Sem multa — só valores em dia |
| Inquilino sem aviso prévio | — | Multa de 1 aluguel (proporcional) |
| Inquilino antes do prazo | Multa contratual (art. 4º) | Multa proporcional aos meses restantes |
| Locador — prazo indeterminado | Aviso de 30 dias (denúncia vazia) | Sem multa |
| Locador — prazo determinado | Cláusula de retomada + 12 meses + 30 dias (art. 46) | Sem multa |
| Acordo mútuo | Termo de rescisão assinado | Livre, conforme combinado |
Devolução do imóvel e da caução
Na entrega das chaves, a vistoria de saída com fotos datadas define o que pode ser descontado da caução: danos reais causados pelo inquilino, aluguéis em atraso, contas de consumo pendentes e a multa rescisória, se houver. Desgaste natural (pintura velha, uso normal do piso) não pode ser descontado. A lei não fixa prazo para devolver a caução, mas o razoável é devolver na entrega das chaves ou em até 30 dias — com recibo de quitação assinado por ambas as partes. Guarde tudo: se o inquilino contestar os descontos, a vistoria com fotos é a sua defesa.
O checklist da rescisão sem briga
1. Aviso por escrito — WhatsApp com confirmação ou carta com AR, dos dois lados.
2. Confira os valores — aluguéis, condomínio, IPTU rateado, consumo e a multa proporcional (art. 4º).
3. Vistoria de saída — fotos datadas no mesmo dia da entrega das chaves, comparando com a vistoria de entrada.
4. Termo de rescisão — documento escrito com a data, os valores quitados e a devolução ou desconto da caução.
5. Recibo de quitação — assinado por locador e locatário, encerrando o vínculo sem pendências.
E se o inquilino simplesmente parar de pagar e se recusar a sair? Aí o caminho é a cobrança formal e a ação de despejo, com o histórico de multas por atraso bem documentado.
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