O depósito caução é uma das três garantias previstas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), ao lado da fiança e do seguro de fiança locatícia. Na prática, é o dinheiro que o inquilino entrega no início do contrato para cobrir danos ou débitos no fim da locação. Simples no conceito — e cheio de armadilhas na execução.
O limite legal: no máximo 3 meses de aluguel
O artigo 38 da Lei 8.245/91 é claro: a caução em dinheiro não pode exceder 3 meses de aluguel. E ela não pode ficar na sua conta corrente — deve ser depositada em caderneta de poupança em nome do locador e do locatário, e só pode ser levantada após o término da locação, com autorização do inquilino ou ordem judicial.
Cobrar caução "por fora", acima de 3 meses ou sem depósito formal é o tipo de economia que vira problema: em uma ação, o juiz manda devolver o valor com correção — e a cláusula pode ser questionada inteira. A caução de R$ 0,00 no contrato e R$ 5.000,00 por fora não existe para a Justiça.
Caução, fiança ou seguro-fiança?
O artigo 37 permite as três garantias — mas veda exigir mais de uma ao mesmo tempo. Cada uma tem um perfil:
| Como funciona | Prós | Contras | |
|---|---|---|---|
| Caução | Dinheiro do inquilino depositado em poupança, até 3 meses de aluguel | Imediata, sem custo para você, sem depender de terceiros | Exige depósito formal e devolução com correção |
| Fiança | Fiador com renda e bens comprovados responde pelo contrato | Não trava dinheiro do inquilino | Conseguir fiador é difícil; cobrar o fiador pode demorar |
| Seguro-fiança | Apólice paga pelo inquilino cobre inadimplência e danos | Prático, aprovação rápida, sem fiador | Mais caro para o inquilino; cobertura tem limites |
Se o inquilino não tem fiador e não quer pagar seguro, a caução é o caminho. O contrato escolhe uma garantia — misturar caução com fiador é exigência vedada pela lei.
O que pode ser descontado na devolução
A caução existe para cobrir débitos comprovados: danos apontados na vistoria de saída, aluguéis e encargos em atraso, despesas que o contrato atribui ao inquilino. O que não pode ser descontado é o desgaste natural do uso normal do imóvel — parede riscada pelo sofá, pintura envelhecida, uso comum. A lei manda restituir o imóvel "no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal" (art. 23). Ou seja: uso normal é custo do proprietário.
Quando devolver — e com o que
A lei não fixa prazo para a devolução. A prática consolidada é devolver em até 30 dias após a vistoria de saída e a entrega das chaves, com correção monetária do período em que o dinheiro ficou retido. Se houver desconto, apresente o comprovante: laudo de vistoria comparado, orçamento do reparo, extrato dos débitos. Retenção sem documento é o cenário mais comum de ação contra o proprietário — e aí quem paga advogado é você.
A vistoria é a prova de tudo
Sem vistoria de entrada, não há base para desconto na saída. Faça um laudo com fotos datadas no momento em que o inquilino recebe as chaves e repita o registro na devolução. Cômodo por cômodo, com detalhes do estado de paredes, pisos, instalações e móveis que acompanham o imóvel. É esse par de documentos que transforma o desconto de caução em decisão técnica — e não em briga.
Erros comuns do proprietário
1. Cobrar caução acima de 3 meses ou sem depósito formal — a cláusula enfraquece e o valor volta com correção.
2. Exigir caução e fiador — a lei veda mais de uma garantia.
3. Descontar desgaste natural — é responsabilidade do locador.
4. Devolver sem corrigir o valor — a caução em poupança rende e o acerto deve seguir o mesmo critério.
5. Guardar a caução na conta pessoal e misturar com as despesas — sem rastreabilidade, qualquer desconto vira suspeita.
Se você está montando o contrato agora, a garantia precisa estar prevista desde o início — junto com vistoria, valor e regra de reajuste. Veja o nosso guia de modelo de contrato de aluguel para não deixar nenhuma cláusula essencial de fora.
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