Este blog já explicou o reajuste por índice, a ferramenta contratual que corrige o aluguel todo ano pelo IPCA, IGP-M ou outro indexador. Mas o índice tem um limite: ele corrige a inflação, não o mercado. Se a região valorizou — ou desvalorizou — de verdade, o contrato pode ficar anos rodando com um valor fora da realidade. Quando isso acontece, a lei oferece um segundo caminho: a ação revisional de aluguel, que reajusta o valor ao preço de mercado com força de sentença.
O que é a ação revisional de aluguel
O art. 19 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é curto e direto: não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato (ou do acordo de revisão anterior), podem pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado. Repare em dois detalhes:
1. Os dois lados podem pedir. O locador usa a ação para subir um aluguel defasado; o locatário usa a mesma ação para baixar um aluguel acima do valor da região. Não é uma ferramenta do proprietário contra o inquilino — é uma ferramenta de equilíbrio.
2. O alvo é o mercado, não a inflação. O juiz não aplica um índice: ele compara o imóvel com aluguéis de imóveis semelhantes na mesma região e fixa o valor de mercado. Por isso a ação não substitui o reajuste anual — ela resolve um problema diferente.
Revisional, reajuste e renovatória: não confunda
| Instrumento | Quando | Ajusta para |
|---|---|---|
| Reajuste anual por índice | Todo ano, pela periodicidade do contrato | Inflação medida pelo indexador (IPCA, IGP-M…) |
| Ação revisional | Após 3 anos de contrato ou do acordo anterior | Valor de mercado do imóvel (art. 19) |
| Acordo entre as partes | A qualquer momento | O valor que os dois aceitarem (art. 18) |
| Ação renovatória | Locação comercial, 6 meses a 1 ano antes do fim (art. 51) | Renova o contrato e revisa o valor — veja o guia de renovação de contrato |
A diferença prática: o reajuste por índice é automático e independe de ação; a revisional é judicial e depende de demonstração do valor de mercado; o acordo é livre e resolve tudo sem processo — quando as duas partes topam conversar.
Os três anos: a porta de entrada
A lei conta o prazo a partir da vigência do contrato ou do último acordo que fixou o valor. Um contrato assinado em 2022 com reajustes anuais por IPCA pode, a partir de 2025, ser alvo de revisional — mesmo com todos os índices aplicados em dia. O reajuste contratual cumprido não "consome" o direito à revisão; são institutos distintos.
Uma trava importante: não cabe ação revisional enquanto estiver pendente prazo de desocupação do imóvel, estipulado amigável ou judicialmente (art. 68, §1º, combinado com os arts. 46, §2º, e 57). Se o contrato já foi denunciado e o inquilino tem prazo para sair, a discussão de valor fica para depois — primeiro se resolve a posse, depois o valor.
O aluguel provisório e a regra dos 80%
Uma preocupação legítima de quem ajuíza: "enquanto o processo anda, o inquilino paga o valor velho?" — não necessariamente. Ao receber a inicial, o juiz pode fixar um aluguel provisório, devido desde a citação (art. 68, II), com limites claros:
| Quem ajuizou | Aluguel provisório |
|---|---|
| Locador (pediu aumento) | Até 80% do valor pedido na inicial — um meio-termo entre o aluguel atual e o pretendido |
| Locatário (pediu redução) | No mínimo 80% do aluguel vigente — o inquilino não pode simplesmente passar a pagar muito menos |
Durante a ação, o aluguel provisório continua sendo reajustado na periodicidade pactuada no contrato (art. 68, §2º). E a conta final segue o art. 69: o valor fixado na sentença retroage à citação — mas as diferenças, já corrigidas e descontados os provisórios pagos, só são exigíveis após o trânsito em julgado da decisão. Ou seja: o dinheiro das diferenças não entra mês a mês; ele entra de uma vez, no fim, com correção.
A prova do valor de mercado
O coração da revisional é a prova do valor de mercado. Na inicial, o autor já precisa indicar o valor que pretende (art. 68, I). Na audiência de conciliação, o réu apresenta contraproposta se discordar; não havendo acordo, o juiz determina perícia quando necessária (art. 68, IV). O perito compara o imóvel com aluguéis de imóveis semelhantes na mesma região — mesmo perfil, mesma localização, condições próximas.
Na prática, quanto mais bem documentado o mercado o autor chegar, melhor a posição na negociação: anúncios atuais de imóveis comparáveis, contratos recentes de vizinhos, valores praticados em imobiliárias da região. O proprietário que nunca guardou nada chega ao processo dependendo só da perícia; o que tem comparativos em mãos chega com argumento — e, muitas vezes, resolve antes da sentença, num acordo homologado (o art. 70 permite até homologar acordo de desocupação na própria ação, executado como despejo — tema do nosso guia de ação de despejo).
Quanto custa e quanto tempo demora
Custas processuais: calculadas sobre o valor da causa pelo tribunal do seu estado. Perícia: costuma ser o maior custo da revisional — o perito é pago por quem pediu ou rateado, e o valor varia conforme a região e a complexidade. Honorários advocatícios: em geral 10% a 20% (art. 85 do CPC), e na revisional a sucumbência costuma refletir o resultado — quem pediu um aumento de 40% e conseguiu 15% não sai ileso na conta final.
Prazo realista: mesmo com o procedimento próprio do art. 68, a revisional com perícia raramente resolve em menos de um ano; dois anos não é exceção. E lembre do detalhe do art. 69: as diferenças só são pagas depois do trânsito em julgado. Ou seja — é um caminho de retorno concentrado no fim, não um aumento gradual. Para defasagens pequenas (5%, 10%), o custo e o tempo raramente compensam; para defasagens grandes (30%, 40%), pode ser a diferença entre o imóvel pagar-se e o imóvel dar prejuízo.
O que isso significa para o proprietário
| Crença comum | O que a lei diz |
|---|---|
| "Posso subir o aluguel quando quiser, é meu imóvel" | Durante o prazo do contrato, o valor só muda por índice pactuado, acordo (art. 18) ou ação revisional após 3 anos (art. 19) |
| "Aplico IPCA todo ano, então não preciso de revisional" | Índice corrige inflação, não mercado. Se a região valorizou mais que o IPCA, a defasagem continua — e a revisional segue cabível após 3 anos |
| "Na revisional, o inquilino já começa a pagar o valor novo" | No máximo um provisório de 80% do pedido desde a citação (art. 68, II); as diferenças só saem após o trânsito em julgado (art. 69) |
| "Revisional é briga de locador contra inquilino" | O locatário também pode pedir redução quando paga acima do mercado — a ação equilibra os dois lados |
Antes do juiz: a conversa (e a conta) primeiro
A própria lei coloca o acordo em primeiro lugar: o art. 18 permite às partes fixar novo valor de comum acordo a qualquer momento. Antes de ajuizar, o caminho barato é mostrar ao inquilino a realidade do mercado — comparativos da região, anúncios atuais, valores de imóveis semelhantes — e propor um valor intermediário, com desconto pela permanência. Muitos inquilinos aceitam um reajuste abaixo do mercado quando a alternativa é pagar o valor cheio num imóvel novo, com custos de mudança.
E se a conversa não resolver, o processo será muito mais forte com números na mão: histórico de pagamentos, contrato organizado, comparativos coletados. O proprietário que trata a locação como negócio — com registro mês a mês — chega à revisional (ou a qualquer outra discussão) muito melhor armado do que aquele que só descobre a defasagem quando alguém aponta.
A melhor revisão é a que termina em acordo
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