A ação de despejo é o instrumento da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) que devolve o imóvel ao proprietário quando o inquilino não sai por vontade própria. Ela não é o primeiro passo — é o que resta depois que a cobrança falhou, a negociação esgotou e a rescisão amigável não aconteceu. Entender os prazos e as regras antes de entrar na Justiça evita susto com custas, devolução de prazo e até a perda do direito de despejar.
Quando a ação de despejo cabe
A lei lista os casos em que a locação pode ser desfeita e o imóvel retomado (art. 9º):
1. Falta de pagamento — o fundamento mais comum: aluguel e encargos (condomínio, IPTU, taxas) vencidos e não pagos.
2. Término do prazo do contrato — a chamada denúncia vazia: o contrato acabou, não houve renovação e o inquilino não devolve as chaves.
3. Infração legal ou contratual — sublocação sem autorização, uso do imóvel para fim diverso do contratado, obras sem consentimento.
4. Uso próprio ou reparos urgentes — o proprietário (ou familiar próximo) precisa do imóvel para morar, ou o poder público determinou reformas urgentes.
Cada fundamento tem um rito e prazos diferentes — e a diferença prática mais importante está na falta de pagamento, que tem regra própria de segunda chance.
Despejo por falta de pagamento: os 15 dias que decidem tudo
No despejo por falta de pagamento não existe liminar automática: o inquilino é citado e ganha 15 dias para purgar a mora (art. 62) — ou seja, pagar os aluguéis e encargos vencidos, a multa e as custas do processo. Se pagar, a ação é extinta e a locação continua normalmente.
O detalhe que poucos proprietários conhecem: a purgação da mora só pode acontecer duas vezes a cada 12 meses (art. 62, parágrafo único). O inquilino que atrasa de forma recorrente perde esse direito — e é aí que o despejo anda rápido. Se ele não pagar, não contestar e não sair, a sentença sai sem sustos.
Antes de ajuizar, porém, é essencial ter o extrato de débitos organizado: cada mês vencido, com aluguel, encargos, multa e juros calculados corretamente. É o primeiro documento que o advogado pede — e um extrato mal feito atrasa tudo. Se você já passou pela situação do inquilino que simplesmente parou de pagar, o guia de o que fazer quando o inquilino não paga cobre os passos anteriores ao processo.
Liminar, prazos e custos — tabela de referência
| Tipo de despejo | Fundamento | Prazo típico | Liminar? |
|---|---|---|---|
| Falta de pagamento | Art. 9º, III + art. 62 | 2-4 meses (sem contestação) | Não — 15 dias para purgar a mora |
| Término do contrato | Denúncia vazia (art. 47) | 15 dias a ~6 meses | Sim, com caução de 3 aluguéis (art. 59, §1º) |
| Infração contratual | Art. 9º, II | 6-12 meses | Sim, com caução de 3 aluguéis |
| Uso próprio / reparos | Art. 9º | 6-12 meses | Sim, com caução de 3 aluguéis |
Depois da sentença, o inquilino tem 30 dias para desocupar voluntariamente (art. 63). Se não sair, o oficial de justiça efetua a desocupação forçada — se preciso, até com arrombamento (art. 65) — e os aluguéis continuam vencendo enquanto o imóvel não é devolvido.
O que preparar antes de entrar com a ação
1. Extrato de débitos completo — mês a mês, com valores, multa e juros. É a base do pedido.
2. Contrato e comprovantes — o contrato assinado, recibos de pagamento e o histórico de inadimplência.
3. Notificação formal — uma última cobrança por escrito (WhatsApp com confirmação de leitura, e-mail ou carta com AR) que comprove a tentativa de resolver sem processo.
4. Tentativa de saída amigável — muitas vezes o inquilino aceita devolver as chaves com um acordo de parcelamento do débito. Vale tentar antes: custa dias, não meses.
E quando o imóvel voltar, a vistoria de saída decide o que é descontável de danos — o registro de entrada é o que garante que o proprietário não pague por estragos que nunca causou. Tudo isso deveria estar previsto no contrato de aluguel desde o início.
A inadimplência se combate antes do processo
A maioria dos despejos começa com um atraso que ninguém percebeu a tempo. Cobrança automática no vencimento, lembrete por WhatsApp e o controle do que está em aberto — é isso que separa o proprietário que resolve em uma semana do que espera meses na fila do fórum. Na Kiso, a cobrança sai sozinha no dia certo, o inquilino recebe o lembrete e o proprietário vê na hora quem atrasou — com o extrato de débitos pronto caso o processo vire necessário.
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