O reajuste anual é o mecanismo que impede o seu aluguel de virar um valor congelado de 2020 em um mercado de 2026. Ele é regulado pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e depende de duas coisas que precisam estar no contrato: o índice e a data-base. Sem eles, você fica sem base legal para cobrar a diferença.
O que a lei permite — e o que o contrato decide
A regra central é o artigo 18 da Lei 8.245/91: é vedado estipular reajuste em período inferior a 12 meses da vigência do contrato. Ou seja: uma vez por ano, na data-base — normalmente o aniversário do contrato. O índice é livre: pode ser IPCA, IGP-M, INPC, até um percentual fixo combinado. O que a lei não permite é reajuste sem previsão contratual: se o contrato silencia sobre o assunto, aplicar aumento unilateral é arriscado e pode ser questionado.
Como calcular o reajuste pelo IPCA, passo a passo
O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, do IBGE) é hoje o índice mais comum nos contratos novos, por refletir a inflação de quem de fato paga aluguel. O cálculo é uma conta só:
Novo aluguel = aluguel atual × (1 + variação acumulada do IPCA nos 12 meses anteriores à data-base)
1. Ache a data-base. É o aniversário do contrato — se você assinou em outubro de 2025, o primeiro reajuste pode ser aplicado em outubro de 2026.
2. Pegue a variação acumulada. Consulte a série histórica do IPCA no site do IBGE (ou na calculadora do cidadão) e some a variação dos 12 meses que antecedem a data-base.
3. Multiplique. Suponha um aluguel de R$ 1.800,00 e IPCA acumulado de 4,25%: 1.800 × 1,0425 = R$ 1.876,50. Esse é o novo aluguel.
4. Formalize. Envie ao inquilino um comunicado por escrito com o cálculo: valor anterior, índice, variação e novo valor.
Detalhe que confunde muita gente: o reajuste é calculado sobre o valor já reajustado no ano anterior — não sobre o valor do contrato original. O novo valor vira a base do reajuste seguinte.
IPCA ou IGP-M: qual usar no contrato
O IGP-M (FGV) foi o índice histórico do mercado de locação, mas perdeu espaço depois de 2021, quando acumulou quase 30% em 12 meses — reajustes que esvaziaram contratos e colocaram inquilinos contra a parede. Desde então, a maioria dos contratos novos migrou para o IPCA, que acompanha a inflação ao consumidor e varia com muito menos violência. Se o seu contrato já está em vigor com IGP-M, trocar exige acordo por escrito (aditivo) — mudar o índice unilateralmente é questionável.
Como comunicar o reajuste sem gerar conflito
Reajuste previsto em contrato não é negociação — é aplicação de regra. Mas a forma de comunicar muda tudo. Avise com 30 dias de antecedência, por escrito (mensagem registrada + documento), e mostre a conta: valor anterior, índice, variação, novo valor. Inquilino que entende o cálculo aceita; inquilino surpreendido no boleto briga. E se o inquilino é bom pagador, pondere: abrir mão de 1 ou 2 pontos percentuais para segurar alguém que nunca atrasa costuma ser o melhor negócio do ano.
O contrato não prevê reajuste: e agora?
Sem índice e sem data-base no papel, não há como aplicar reajuste unilateral com segurança. O caminho é negociar um aditivo definindo índice e data — ou aproveitar a renovação para reescrever o contrato inteiro. Se você ainda está na fase de assinar, confira o nosso guia de modelo de contrato de aluguel para acertar a cláusula de reajuste desde o início.
Reajuste: faça vs. evite
| ✓ Faça | ✗ Evite | |
|---|---|---|
| Data-base | Reajustar na data de aniversário do contrato, uma vez por ano | Aplicar fora da data ou duas vezes no mesmo ano |
| Índice | Usar o índice previsto no contrato e mostrar o cálculo | Trocar de índice sem acordo por escrito |
| Comunicação | Avisar com 30 dias de antecedência, com a conta na mão | Comunicar de surpresa ou só no boleto |
| Contrato | Definir índice e data-base no contrato desde o início | Deixar o reajuste \"para combinar depois\" |
| Base de cálculo | Aplicar o índice sobre o valor já reajustado | Calcular sobre o valor do ano retrasado |
Este guia é educativo e não substitui a orientação de um advogado. Para contratos com valores altos ou situações especiais, consulte um profissional.
Reajuste na data certa, cobrança no piloto automático
Na Kiso, o valor, o índice e a data-base do seu contrato ficam registrados — a cobrança do mês sai sozinha no vencimento, com o boleto ou PIX enviado ao inquilino pelo WhatsApp. Seu primeiro imóvel é grátis para sempre.
Sem cartão de crédito. Sem período de teste. O primeiro imóvel é grátis para sempre.
Kiso — Cobrança de aluguel sem planilha. PIX, boleto e WhatsApp. Feito para o proprietário individual brasileiro.