Nas últimas semanas, este blog cobriu a escada completa da recuperação de crédito para o proprietário: a multa por atraso, o protesto em cartório e a negativação no SPC/Serasa. Estas são as armas extrajudiciais — rápidas, baratas e eficazes na maioria dos casos. Este guia cobre o degrau seguinte: a ação de cobrança de aluguel, a via judicial que devolve ao locador o dinheiro que o inquilino deve quando a pressão amigável falhou.
O que é a ação de cobrança de aluguel
A ação de cobrança é a ação judicial em que o locador pede a condenação do inquilino ao pagamento dos valores vencidos e não pagos. No caso da locação, o pedido abrange os aluguéis e acessórios da locação — condomínio, IPTU, taxas e despesas que o contrato transferiu ao locatário — acrescidos de multa moratória, juros de mora e correção monetária. Ela segue o rito comum do CPC e não tem os prazos especiais da ação de despejo: é uma cobrança "pura", de quem já não depende da retomada do imóvel.
O cenário típico: o inquilino devolveu as chaves (ou abandonou o imóvel) deixando dois, três, seis aluguéis em aberto. Você cobrou por mensagem, mandou notificação, protestou — e nada. A ação de cobrança é o instrumento que transforma essa dívida em sentença e, depois, em dinheiro na sua conta via execução.
Cobrança autônoma ou cumulada com o despejo?
Existem dois caminhos, e a escolha depende de uma pergunta simples: o inquilino ainda está no imóvel?
1. Despejo com cobrança cumulada — se o inquilino continua no imóvel, a Lei do Inquilinato permite cumular o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios com o pedido de despejo ( art. 62 da Lei 8.245/91). Numa única ação você retoma o imóvel e recebe os valores devidos. É o caminho padrão do proprietário que quer o bem de volta — e ainda ganha o prazo de 15 dias para o inquilino purgar a mora (pagar tudo e continuar no imóvel).
2. Cobrança autônoma — se o inquilino já saiu, não existe despejo a pedir. O que sobra é a ação de cobrança pelo rito comum: pedir os valores vencidos, com multa, juros, correção e honorários. Também é a via certa quando o locador não quer o imóvel de volta, apenas o dinheiro.
Na prática, muitos proprietários passam primeiro pelo protesto e pela negativação (que pressionam sem custo processual) e só ajuízam a cobrança quando o devedor provou que não vai pagar espontaneamente.
O que dá para cobrar na ação
| Item | Como entra na conta |
|---|---|
| Aluguéis vencidos | Cada parcela não paga, do vencimento até o pagamento ou a sentença |
| Acessórios (condomínio, IPTU, taxas) | O que o contrato transferiu ao locatário (art. 23 da Lei 8.245/91) |
| Multa moratória | A percentual prevista no contrato (usualmente 10% do valor em atraso) |
| Juros de mora | 1% ao mês se pactuado; na falta, os juros legais (art. 406 do Código Civil) |
| Correção monetária | Índice do contrato ou o adotado pelo tribunal, do vencimento ao pagamento |
| Custas e honorários | Sucumbência: o inquilino que perde paga as custas e honorários do advogado (10-20%, art. 85 do CPC) |
A prova: contrato, cobranças e o detalhe das testemunhas
Antes de ajuizar, organize o dossiê da dívida: o contrato de locação (com o valor do aluguel, os acessórios e a multa pactuada), os comprovantes de cobrança extrajudicial (mensagens de WhatsApp, e-mails, notificação com AR), os extratos dos recibos pagos para provar o valor histórico e o demonstrativo de débito calculado mês a mês. Quanto mais documentada a cobrança, mais rápida a sentença — e mais difícil para o inquilino alegar que "não sabia" da dívida.
Um detalhe que poucos proprietários conhecem: se o contrato foi assinado pelo inquilino e por duas testemunhas, ele é título executivo extrajudicial (art. 784, III, do CPC). Isso significa que, em vez da ação de cobrança (rito comum, que pode levar mais de um ano até a sentença), o locador pode ir direto à execução — cobrando com penhora já na largada. Vale a pena conferir a última página do seu contrato: se as testemunhas assinaram, o caminho é mais curto.
A prescrição de 5 anos
A pretensão de cobrança de aluguéis prescreve em 5 anos (art. 206, §5º, I, do Código Civil) — e cada parcela prescreve de forma independente, contando do seu próprio vencimento. Se o inquilino saiu em 2022 devendo três meses, aqueles aluguéis têm prazo de validade: deixou passar, a dívida não pode mais ser cobrada em juízo (embora continue existindo moralmente, ela perde a exigibilidade judicial).
Dois efeitos práticos: primeiro, não deixe a dívida dormir — o protesto e a negativação interrompem a prescrição e documentam a cobrança; segundo, quanto mais tempo passa, menor a chance de o inquilino ainda ter bens localizáveis na execução. O credor diligente cobra, protesta, negativa e, se preciso, ajuíza — nessa ordem e sem intervalos mortos.
Quanto custa e quanto tempo demora
Custas processuais: em geral 1% a 2% do valor da causa, calculadas pelo tribunal do seu estado — e, se você vencer, o inquilino paga de volta. Honorários advocatícios: costumam ficar entre 10% e 20% do valor recebido, também cobráveis do devedor pela sucumbência (art. 85 do CPC). Ou seja: na vitória, quem paga a conta do processo é o inquilino — mas o locador precisa desembolsar as custas iniciais e o advogado ao longo do caminho.
Prazo realista: a ação de cobrança pelo rito comum leva em média 1 a 2 anos até a sentença, dependendo da vara e da defesa apresentada. Depois vem a execução: localizar bens do devedor (a ordem legal de penhora começa pelo dinheiro — art. 835 do CPC) e transferir o valor. É um caminho de paciência — por isso ele vem depois do protesto e da negativação, que resolvem em dias ou semanas quando o devedor ainda se importa com o nome limpo.
O que isso significa para o proprietário
| Crença comum | O que a lei diz |
|---|---|
| "Sem contrato assinado, não tenho como cobrar" | Contrato é a prova ideal, mas mensagens, extratos e testemunhas sustentam a cobrança; e com 2 testemunhas no contrato, a execução é direta (art. 784, III, CPC) |
| "Ação de cobrança é a primeira coisa a fazer" | Não: protesto e negativação resolvem a maioria dos casos em dias, por fração do custo. A via judicial é para o devedor que já provou que não paga |
| "Posso cobrar dívida antiga sem pressa" | Cada parcela prescreve em 5 anos do vencimento (art. 206, §5º, I, CC). Dívida velha demais não se cobra em juízo |
| "Se ele não tem bens, o processo foi inútil" | A sentença é título executivo por 5 anos — e o processo moderno consulta bancos e veículos online (SisbaJud/Renajud). Bens aparecem, às vezes anos depois |
A regra de ouro da recuperação de crédito: a escada existe para ser subida em ordem. Cobrança amigável com registro → protesto → negativação → ação de cobrança (ou despejo cumulado, se o inquilino ainda está no imóvel). Cada degrau é mais caro e mais lento que o anterior — e também mais definitivo. Quem documenta cada etapa desde o primeiro atraso chega ao juiz com um dossiê pronto, e não com um "ele me deve, mas não tenho nada escrito".
O passo a passo em 5 etapas
1. Registre a cobrança extrajudicial — mensagem no WhatsApp, e-mail ou notificação com AR. O registro prova que você cobrou e serve de base para tudo o que vem depois.
2. Proteste e negative — o protesto em cartório (Lei 9.492/97) e a negativação no SPC/Serasa (art. 43 do CDC) pressionam em dias, por custo baixo. Muitas dívidas morrem aqui — veja os guias de protesto e negativação.
3. Avalie a via judicial — ainda no imóvel? Despejo com cobrança cumulada (art. 62). Já saiu? Ação de cobrança autônoma. Contrato com 2 testemunhas? Execução direta (art. 784, III, CPC).
4. Ajuíze com o dossiê completo — contrato, demonstrativo de débito mês a mês, comprovantes de cobrança e cálculo de multa, juros e correção. Peça os honorários desde a inicial.
5. Execute a sentença — com o título judicial em mãos, o processo consulta contas bancárias (SisbaJud) e veículos (Renajud) e penhora na ordem legal (art. 835 do CPC). O dinheiro, quando aparece, sai direto da conta do devedor para a sua.
E se o inquilino tentar o caminho inverso — depositar o aluguel em juízo porque você recusou receber? Esse cenário tem regras próprias, já explicadas no guia de consignação de aluguel. A lição de lá vale aqui também: receba sempre, registre tudo e brigue pelos seus direitos pela via certa.
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