A maioria dos guias de locação ensina o proprietário a cobrar. Este ensina o contrário: o que acontece quando o proprietário recusa o pagamento — e por que essa é uma das piores jogadas que um locador pode fazer. O instrumento é a consignação de aluguel, a ação de consignação em pagamento aplicada à locação (art. 67 da Lei 8.245/91): o inquilino deposita em juízo o valor que você não quis receber, e o depósito vale como pagamento. Se você recusou achando que isso criaria inadimplência e abriria caminho para o despejo, este guia mostra por que o tiro sai pela culatra.
O que é a consignação de aluguel
O art. 334 do Código Civil diz que se considera pagamento — e extingue a obrigação — o depósito judicial ou em estabelecimento bancário da coisa devida, nos casos e formas legais. É isso que a consignação faz: ela é um meio indireto de pagamento para quando o credor não recebe. O art. 335 do Código Civil lista as hipóteses: o credor não pode ou, sem justa causa, recusa receber o pagamento; não dá quitação na forma regular; é desconhecido, ausente ou incapaz de receber; ou pende litígio sobre a quem pagar.
Na locação, a regra ganha contornos próprios no art. 67 da Lei do Inquilinato — a "ação de consignação de aluguel e acessórios da locação". O efeito prático é um só: o inquilino que consigna não está inadimplente. Não há mora, não há multa por atraso e não há despejo por falta de pagamento. O dinheiro está depositado, à sua disposição — só não está na sua conta.
As situações que levam o inquilino a consignar
Na prática, a consignação aparece em cenários muito específicos — e o proprietário costuma estar no centro deles:
1. Locador que recusa receber para "criar" inadimplência — o caso mais comum. O locador quer retomar o imóvel (ou forçar uma renovação em outros termos) e para de receber o PIX ou o boleto, esperando que o atraso vire despejo. O inquilino consigna e a estratégia desaba: o depósito vale como pagamento.
2. Recusa do meio de pagamento do contrato — o contrato prevê PIX ou boleto e o locador exige dinheiro em espécie, depósito em conta errada ou pagamento "na mão". Recusar o meio pactuado é recusa sem justa causa.
3. Dúvida sobre a quem pagar — imóvel em inventário, herdeiros em disputa, venda durante a locação ou locador que "sumiu". O inquilino não pode ficar à mercê da briga: deposita e se libera.
4. Recusa de quitação — o locador recebe, mas se nega a dar recibo, para depois cobrar de novo. O depósito com comprovante encerra a discussão.
O caminho extrajudicial: depósito bancário com carta com AR
Antes de qualquer processo, existe uma via administrativa que resolve a maioria dos casos. O art. 539, §1º, do CPC permite que, em obrigação em dinheiro, o valor seja depositado em estabelecimento bancário no lugar do pagamento, com o credor cientificado por carta com aviso de recebimento (AR), abrindo prazo de 10 dias para manifestar recusa.
Se o locador não recusar no prazo, o inquilino está liberado da obrigação e o valor fica à disposição do credor (§2º). Se o locador recusar por escrito, o inquilino tem 1 mês para ajuizar a ação de consignação, instruindo a petição com a prova do depósito e da recusa (§3º). Passou o mês sem ação, o depósito perde o efeito e pode ser levantado (§4º). Na prática: o locador que recebe a carta e "não faz nada" perde — a dívida é considerada paga.
Como funciona a ação de consignação de aluguel (art. 67)
Se a via extrajudicial não resolver, entra a ação. O art. 67 da Lei 8.245/91 desenha o rito com regras próprias da locação:
1. Petição com valores especificados — a inicial indica os aluguéis e acessórios (condomínio, IPTU, taxas) com os respectivos valores (inciso I).
2. Depósito em 24 horas — citado o locador, o inquilino é intimado a depositar a importância em 24h, sob pena de extinção do processo (inciso II).
3. Depósitos contínuos — o pedido cobre as obrigações que vencerem durante o processo; o inquilino segue depositando a cada vencimento até a sentença (inciso III). Mora não se acumula.
4. Contestação limitada — o locador só pode alegar: não ter havido recusa ou mora em receber; ter sido justa a recusa; depósito fora do prazo ou do lugar; depósito não integral (inciso V). Não dá para inventar motivo.
5. Honorários de 20% para quem perde — sem contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz declara quitadas as obrigações e condena o locador ao pagamento de custas e honorários de 20% do valor dos depósitos (inciso IV). Recusou receber sem justa causa? A conta chega para você.
E se o locador quiser mesmo o imóvel de volta? Ele pode, em reconvenção (inciso VI), pedir o despejo e a cobrança de eventuais diferenças. Ou seja: a porta da retomada continua aberta — mas pela via certa, não pela recusa de receber.
O que isso significa para o locador
| Crença comum | O que a lei diz |
|---|---|
| "Se eu recusar receber, ele fica inadimplente" | Falso. O depósito em consignação vale como pagamento (art. 334 CC). Mora não existe, e os juros cessam na data do depósito (art. 540 CPC) |
| "Com o atraso, eu despejo na hora" | Sem inadimplência, não há despejo por falta de pagamento. O caminho é a retomada/denúncia — ou reconvenção na própria ação |
| "Eu ignoro a intimação" | Pior escolha: sem contestação, o juiz declara quitado e condena você a custas + honorários de 20% (art. 67, IV) |
| "Recuso porque quero o imóvel de volta" | A recusa não acelera a retomada — só gera processo contra você. Use a denúncia ou a ação de despejo pela via correta |
A regra de ouro: receba sempre. Mesmo em conflito, aceite o pagamento (sob protesto, se quiser) e brigue pelas suas pretensões — retomada, reajuste, diferenças — pelos instrumentos próprios. Receber nunca prejudica o proprietário; recusar, quase sempre prejudica.
O que fazer se o inquilino consignar contra você
1. Levante o depósito — o dinheiro é seu. Receber os valores não te impede de contestar o que sobrar.
2. Conte a história com datas — se a recusa foi justa (depósito incompleto, valor errado, fora do prazo), diga isso na contestação; as hipóteses são as do art. 67, V. Fora delas, não há defesa útil.
3. Se quiser o imóvel, reconvenha — peça o despejo e a cobrança de diferenças na própria ação (art. 67, VI), em vez de abrir guerra paralela.
4. Previna a próxima briga — um contrato bem redigido (veja o guia de modelo de contrato de aluguel) e uma cobrança com registro automático eliminam os cenários de "quem pagou, o que pagou e quando pagou".
A consignação é o espelho do que já tratamos aqui: se o atraso do inquilino é enfrentado com multa e juros, protesto e negativação, a recusa injustificada do locador é enfrentada com depósito em juízo. Nos dois lados, quem age fora da lei perde.
Cobrança automática: o pagamento que nunca depende de "querer receber"
Com a Kiso, cada aluguel é cobrado no vencimento via PIX ou boleto, com comprovante registrado. Sem recusa de receber, sem discussão sobre valores — e com o extrato do imóvel sempre pronto, se a briga um dia chegar à Justiça.
Sem cartão de crédito. Sem período de teste. O primeiro imóvel é grátis para sempre.
Kiso — Cobrança de aluguel sem planilha. PIX, boleto e WhatsApp. Feito para o proprietário individual brasileiro.