Como Aumentar o Aluguel sem Perder o Inquilino

1. O que diz a lei sobre reajuste de aluguel

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não determina um índice obrigatório. O que ela diz é: o reajuste deve seguir o que está no contrato. Se o contrato diz IGP-M, é IGP-M. Se diz IPCA, é IPCA. Se não diz nada, o proprietário e o inquilino precisam negociar.

O reajuste é anual e acontece na data de aniversário do contrato — contada a partir do início da locação, não da assinatura. A periodicidade mínima é 12 meses. Reajustar antes disso, mesmo que o índice esteja alto, não é permitido salvo acordo expresso entre as partes.

2. A regra de ouro: bom inquilino vale mais que reajuste cheio

Faça a conta comigo: um imóvel de R$ 1.500,00 com IGP-M a 6% no ano. O reajuste cheio daria R$ 90,00 a mais por mês — R$ 1.080 no ano. Mas se o inquilino sair por causa do aumento e o imóvel ficar vago por 2 meses, você perdeu R$ 3.000,00 de aluguel. E mais: pintura, limpeza, anúncio e a angústia de procurar outro inquilino.

Um inquilino que paga em dia, cuida do imóvel e não dá dor de cabeça é um ativo. Se o IGP-M estourar (8%+), considere negociar metade do índice, ou migrar para o IPCA na renovação. Um desconto de 3-4% no reajuste é mais barato que um mês de vacância.

3. Três estratégias para aumentar sem perder

Estratégia 1 — Comunique com transparência

Mande a notificação com pelo menos 30 dias de antecedência. Mostre o cálculo: aluguel atual × índice = novo valor. Anexe o link do índice no site do Banco Central ou FGV. Transparência tira o aspecto "susto" do reajuste e transforma em "atualização contratual".

Estratégia 2 — Ofereça uma benfeitoria junto

Juntar o reajuste com uma melhoria transforma a conversa. Exemplos que funcionam: pintura de um cômodo, instalação de ar-condicionado, troca do piso da cozinha, ou um desconto simbólico de R$ 30 no primeiro mês pós-reajuste. O inquilino sente que ganhou algo — e o reajuste vira parte do pacote, não o assunto principal.

Estratégia 3 — Use a renovação para trocar de índice

Se o contrato atual usa IGP-M e o índice está nas alturas, proponha migrar para o IPCA na próxima renovação. Apresente como uma modernização do contrato: "Vamos usar o índice oficial da inflação, que é mais justo e previsível para os dois lados." A migração reduz a chance de o inquilino receber um reajuste de 10%+ no futuro — e isso é um argumento de venda.

Resumo: o reajuste é seu direito — a forma, sua escolha

Você tem o direito de reajustar o aluguel todo ano. Mas a forma como você faz isso determina se o inquilino fica ou sai. Comunique com 30 dias de antecedência, mostre o cálculo, considere negociar uma fração do índice se o IGP-M estiver muito alto, e sempre lembre: um mês vazio custa mais que um desconto no reajuste.

E se você quer automatizar a notificação de reajuste e a cobrança do novo valor — sem mandar mensagem no WhatsApp, sem calcular na mão e sem risco de esquecer — é para isso que a Kiso existe.